界面新闻记者|王妤涵
12月份以来，深圳多个区域的“泊寓”租客陆续接到清退通知，涉及龙华观澜锦鲤公社、龙岗五和大发埔公社等10余家门店。
作为万科在2016年创立、并于次年升级为核心业务的长租公寓品牌，泊寓至今已发展成为中国租赁住房领域的头部运营商。截至今年11月，其经营管理房源达28万间，规模持续位居行业第一。
正因如此，此次在深圳多区域的集中清退，迅速引发了市场的关注——为何选择在此时进行集中调整？
泊寓内部相关负责人对界面新闻记者表示，此次清退主要针对部分低效或风险较高的存量项目，属于万科聚焦核心优质资产、提升运营效率的战略调整，并非长租公寓业务的整体收缩。
另外，目前针对受影响租户，泊寓已制定多项安置以及赔偿方案。12月19日，界面新闻记者走访了位于福田、龙岗区多家未涉及清退的泊寓门店，这些门店目前均正常运营。
泊寓上梅林分店界面新闻记者王妤涵拍摄
界面新闻从万科内部人士处了解到，此次清退的楼栋主要为“万村计划”时期留下的房源。
“万村计划”是万科于2017年在存量盘活领域的布局。当时，万科以略高于市场价租金从农民房业主手中将房屋租下，经过升级改造后，将其转化为标准化、规范化的租赁住房，移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行统一运营。
然而，近年来住房租赁市场整体进入调整阶段，需求与租金增长均面临压力，部分“万村”项目面临回报周期长、运营负担重的局面，在此背景下，一些非核心区的低效或潜在风险较高的存量资产，自然成为泊寓这轮战略优化的首要对象。
界面新闻记者从泊寓方面获悉，针对不同租户的需求，目前泊寓已制定了三项安置方案：
对于希望原房间续住的租户，由泊寓协助其以原合同条款直接换签至房屋业主方，租金价格及服务均保持不变；对于希望居住在泊寓的租户，可免费换房至周边其他泊寓门店，每户提供300元搬家补贴；而对于选择退房的租户，泊寓提供原房间免费居住一个月，以作过渡，或领取一个月租金作为赔偿。
值得关注的是，无论是选择退房或者换签的客户，泊寓方面表示，均会按照合约赔偿一个月租金，并提供了免费搬家、免费换房、过渡居住等安置方案。
此次关闭部分“万村”门店，不仅是泊寓对历史项目的梳理，也折射整个长租公寓行业战略逻辑的转变。
过去几年，在政策鼓励与资本推动下，长租公寓在核心城市快速扩张，市场供应量显著增加。进入2025年后，行业竞争日趋激烈，整体增速已明显趋缓。
克而瑞不动产运营监测数据显示，2025年上半年，多家头部公寓企业的收入增速普遍放缓。例如，万科泊寓去年同期收入同比增长5.3%，今年上半年回落至4.1%；招商伊敦去年上半年同比增幅为24%，今年同期则降至3.3%，较其2024年全年13%的增速亦有明显下滑。
“收入增速放缓，可能与保障性租赁住房规模供应扩大带来的租金调整、市场竞争加剧、存量资产老化等因素有关，”克而瑞研究指出，“部分企业仍能通过新增项目拉动收入增长。整体来看，行业正从追求高速扩张，转向着眼于长期可持续的稳定收益阶段。”
面对行业变局，泊寓也开始布局转型。据了解，目前除了服务刚需青年白领，泊寓还有面向中高端商务人士的服务式公寓品牌“富瑞斯”、为企业定制蓝领宿舍“安舍”、大型租赁社区“泊寓院儿”等多个产品线。
财报数据显示，2025年上半年万科泊寓实现营业收入18.0亿元，运营管理规模已突破27万间，开业规模达19.8万间，出租率93.3%。
泊寓方面透露，近年来其正在探索“非居改保”、“由售改租”等模式。尤其在2025年以来，持续深化与地方国企的合作，发力人才房、保障性租赁住房等政策性房源。
截至2025年三季度末，泊寓已“纳保”房量同比增长13.7%至13.3万间，同比增幅超已开业房量，同时纳保房量在管理规模中的占比增至47.5%。
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